ยามที่เศรษฐกิจไทยตกอยู่ในอาการชะลอตัว อย่างแสนสาหัสเช่นนี้ ก็เป็นเรื่องธรรมดาที่ทุกภาค   ส่วนไม่ว่าจะเป็นภาครัฐหรือเอกชน จะเกิดอาการ ’หืดขึ้นคอ“ เพื่อเข็นทุกเครื่องยนต์ที่กำลังอ่อนแรงให้ผ่านโค้งแรกของปีม้าเดือดให้ได้ โดยเฉพาะภาค ’อสังหา  ริมทรัพย์“ ที่ถือเป็นภาคธุรกิจใหญ่ที่มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งผู้ประกอบการทุกรายต่างมีรายได้หรือยอดขายต่ำกว่าเป้าหมายกว่า 50% กันแทบทุกเจ้า  ด้วยเพราะสภาพบ้านเมืองที่แตกแยกแบ่งฝักแบ่งฝ่าย ปัญหาเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้เงินในกระเป๋ามีเหลือน้อย ที่สำคัญบรรดาภาคสถาบันการเงินที่เคยเจ็บตัวกับธุรกิจนี้มาก่อนก็พากันเข้มงวดในเรื่องของสินเชื่อ เพราะความสามารถผ่อนชำระที่ลดน้อยถอยลงนี่เอง ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้สถาบันการเงิน ไม่ปล่อยสินเชื่อบ้านให้แก่ผู้ที่มาขอยื่นกู้เงินซื้อบ้าน ท่ามกลางแนวโน้มหนี้เสียที่พุ่งขึ้นเรื่อย ๆ นี่ยังไม่รวมฟากเจ้าของโครงการ ที่นอกจากเผชิญกับกำลังซื้อหดหายแล้ว ยังต้องเผชิญกับต้นทุนที่สูงอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางการแข่งขันด้านราคา โปรโมชั่น ที่รุนแรงเข้มข้นมากขึ้น แต่ยังขายของได้ไม่หมด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ได้รับผลกระทบแรงกว่า กลุ่มบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ เพราะต้องผุดโครงการทั้งแท่งในคราวเดียวกัน ไม่ว่าจะขายหมดหรือไม่ก็ตาม! จากข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า อสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่ช่วงไตรมาสแรกปีนี้ มีคอนโดฯ เปิดใหม่ 35 โครงการ รวม 13,917 ยูนิต ลดลง 50% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปี 56 ส่วนแนวราบ 59 โครงการ รวม 8,721 ยูนิต ลดลง 20% และคาดว่าปีนี้จะมีแนวราบเปิดใหม่เท่าปีที่แล้ว คือ 45,000 ยูนิต แต่คอนโดฯนั้น คาดว่าจะลดลงเหลือ 60,000 ยูนิต จากปีที่แล้วเปิดมากถึง 85,000 ยูนิต โดยรวมลดลงจากปีที่แล้ว 25-30% แต่ด้านกำลังซื้อนั้น กลับดิ่งลึกกว่า โดยเหลือเพียง 30-45% ต่ำกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีกำลังซื้อสูงถึง 70%  ขณะที่เข้าสู่โค้ง 2 ของการแข่งขัน โดยปกติแล้ว ไตรมาส 2 นี้ ส่วนใหญ่มักสตาร์ตเครื่องยนต์ อุ่นเครื่องกันไว้ ด้วยการปล่อยโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เรียกแขกกันพอหอมปากหอมคอ หวังโกยยอดครึ่งปีตุนไว้ในกระเป๋าก่อน แต่ปีนี้ ถือได้ว่าไม่ปกติ!! คงต้องเบิ้ลเครื่องกันสุด ๆ ตั้งแต่ไตรมาส 2 เลยทีเดียว เพราะมองแล้วว่า ไตรมาส 3 เป็นช่วงนอกฤดูกาลขายหรือโลว์ซีซั่น ของตลาดบ้าน จะเหลือแค่โค้งสุดท้ายไตรมาส 4 ให้กระชากยอดขายกัน เมื่อความรู้สึกของประชาชนชินชากับเหตุการณ์บ้านเมืองแล้ว แต่ถ้าการเมืองเกิดสถาน การณ์เลวร้ายขึ้นมากกว่านี้ละก็..จบข่าว! อย่างไรก็ตาม มองอีกแง่ ถือเป็นเรื่องดีที่ไทยมีบทเรียนหลายบท และส่วนใหญ่เจ็บแล้วยังจำกันได้    จึงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชิงปรับตัวกันแต่เนิ่น ๆ ส่งผลให้ยังมีหลายทางออกไปกันได้ไม่ยากเย็นนัก โดยในส่วนของนักลงทุนรายใหญ่นั้น คงไม่ต้องไปห่วง ไปกังวลกันมากนัก เพราะล้วนมีประสบการณ์สูง มีสายป่านยาว และมองการณ์ไกล จะรุกจะรับแต่ละทีต่างเต็มไปด้วยความระมัดระวัง  ที่สำคัญยังกระจายความเสี่ยงด้วยการเข้าสู่ตลาดที่ต่ำลงกว่าที่เคยทำ และครอบคลุมทุกประเภทที่อยู่อาศัย เช่น บางบริษัทเคยจับแต่ตลาดระดับบน ก็ลดระดับลงมาหาตลาดกลาง ขณะที่ผู้ที่ทำตลาดกลางอยู่แล้ว ยิ่งลดลงมาสู่ตลาดระดับล่าง เป็นต้น ส่วนผู้ประกอบการรายกลางนั้น ต้องเร่งปรับตัวหนักหน่อย รายที่ประสบปัญหาสภาพคล่อง ต้องเร่งเข้าไปเจรจากับสถาบันการเงิน เพื่อจะผัดผ่อน ปรับโครงสร้างหนี้ ก็ว่ากันไป… แต่ที่น่าห่วง เห็นจะเป็นรายเล็กที่เงินหมด แต่ขายของได้ไม่หมด ต้องเร่ขายโครงการที่กำลังทำอยู่ ให้รายอื่นที่มีศักยภาพไป ซึ่งมีหลายโครงการทีเดียวในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา แต่คำแนะนำที่ดีที่สุดสำหรับรายเล็ก คือ หยุดกิจการ หยุดขึ้นโครงการใหม่ไปก่อน เพื่อรอดูสถานการณ์ วันท้องฟ้าสดใสอีกครั้ง แล้วค่อยลุกขึ้นมาทำใหม่ก็ยังไม่สาย ส่วนรูปแบบการปรับตัวนั้นก็มีหลากหลาย เริ่มตั้งแต่ลดการลงทุน ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตที่มีสินค้ามากเกินความต้องการ โดยเฉพาะตลาดหลักในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต นครราชสีมา ขอนแก่น แล้วหันไปลงทุนในตลาดระดับ 2 และ 3 รองลงมา เช่น หัวเมืองรอง แหล่งท่องเที่ยว เช่น เชียงราย พิษณุโลก อุบลราชธานี สุราษฎร์ธานี เป็นต้น ซึ่งยังมีโอกาสเติบโตได้ ไว้เมื่อสถานการณ์กลับสู่ภาวะปกติ ค่อยหันกลับมาเพิ่มการลงทุนในตลาดหลักเช่นเดิมก็ยังทัน เพราะยังมีอีกปัจจัยที่จะช่วยกอบกู้ธุรกิจอสังหาฯ ได้ นั่นคือ การเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ในปี 2558 ที่จะส่งผลดีต่อทั้งตลาดซื้อขาย และตลาดเช่าอาศัย ยังสรุปได้ว่า รอดไตรมาสแรกมาได้แบบหวุดหวิด เพราะแม้ว่าปัญหาทางการเมืองเป็นปัจจัยลบตัวหลักก็จริง แต่มีความดีแอบแฝงอยู่ด้วย เพราะทำให้ พ.ร.บ.กู้เงิน 2 ล้านล้านบาทล่มไปด้วย ส่งผลให้ราคาที่ดินตกต่ำไปถึง 50% แต่เป็นแค่การขาดทุนกำไรมากกว่า ยังไม่ได้ทำให้ราคาที่แท้จริงลดลงไปแต่อย่างใด ส่วนปัญหาแรงงานที่เคยขาดแคลนรุนแรง ก็เบาบางลง ยิ่งกำลังซื้อน้อยลง ก็ทำให้ไม่กล้าปรับราคาขึ้นกันมากนัก กลายเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อ บ้านที่แท้จริงเลย โดยเฉพาะการซื้อต่อจากคนที่ไม่ต้องการโอน ลูกค้าทิ้งดาวน์ให้โครงการ เป็นโอกาสที่เหมาะสม ลงตัวทั้งผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ และลูกค้าที่ทิ้งเงินดาวน์ และราคาที่อยู่อาศัย แม้ว่าโดยเฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นปีละ 5-10% ก็ยังถือว่าไม่มากพอให้เกิดภาวะฟองสบู่แน่นอน  เรื่องนี้สามารถสำรวจได้จาก “งานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 30” ที่สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร     ร่วมกันจัดไปเมื่อ 13-16 มี.ค.ที่ผ่านมา ท่ามกลางความหวั่นวิตกในตอนแรก ว่าจะไม่มีใครมาเดิน แต่ท้ายที่สุดกลายเป็นแรงกระฉูดทะลุ…เป้าหมาย ซึ่งกูรูด้านอสังหา ริมทรัพย์ มองกันว่า กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้าน ได้อั้นกันมานานตั้งแต่… เริ่มชุมนุมทางการเมืองช่วงปลายปี 56 เช่นเดียวกับงานโฮม บิวเดอร์ โฟกัส 2014  ทั้งนี้ภายในงาน มียอดขายโครงการต่าง ๆ กว่า 4,000 ล้านบาท มีผู้เข้าชมงานกว่า 100,000 คน เกินกว่าที่ตั้งเป้าหมายไว้แค่ 3,000 ล้านบาท ขณะที่มียอดขอสินเชื่ออีก 18,000 ล้านบาทเศษ เพิ่มขึ้นจากงานครั้งก่อนกว่า 50% โดยยอดจองคอนโดฯ ยังมาแรงที่สุด ด้วยราคาและทำเล ระดับ 1-2 ล้านบาท รองลงมาคือบ้านเดี่ยวระดับ 3-5 ล้านบาทเศษ และทาวน์เฮาส์ ส่วนงานโฮมฯ ก็มียอดจองถึง 786 ล้านบาท จากเป้าหมายแค่ 540 ล้านบาท ทำเอาใจชื้นกันทั่วหน้า และแน่นอนว่า เดือน ต.ค.นี้ จะจัดงานกระชากยอดขายปิดยอดปลายปีกันอีกครั้ง อีกงาน…ที่หลายคนมองว่าสามารถช่วยกระตุ้น ยอดซื้อบ้านได้เป็นอย่างดี คือ งานมหกรรมทางการเงินหรือมันนี่เอกซโป ที่สถาบันการเงินต่างเข้าร่วมอัดโปรโมชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยเต็มพิกัด หวังกวาดยอดสินเชื่อเข้าแบงก์ด้วยเช่นกัน เพราะจัดปีละ 6 ครั้ง วนเวียนไปทุกภาคของประเทศไทย โดยการจัดงานล่าสุด ที่ อ.หาดใหญ่ จ.สงขลา ช่วง 7-9 มี.ค.ที่ผ่านมา ก็สามารถทำสถิติใหม่สูงสุดในรอบ 4 ปีได้ โดยมียอดเงินสะพัดกว่า 16,000 ล้านบาท จากผู้เข้าชมงาน 80,000 ราย และแน่นอนว่า มีผู้ขอสมัครใช้สินเชื่อบ้านมากที่สุด 3,700 ราย วงเงินกว่า 11,000 ล้านบาท ด้วยแคมเปญที่จูงใจสุด ๆ โดยเฉพาะ แคมเปญเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ ที่ธนาคารพาณิชย์เสนอให้ เช่น กรุงไทยเสนอแคมเปญดอกเบี้ยต่ำ 0% นาน 4 เดือน ขณะที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ให้ดอกเบี้ยคงที่ 1.25% ปีแรก หรือธนาคารไทยพาณิชย์ให้ดอกเบี้ยคงที่ 1% นาน 1 ปี เป็นต้น แน่นอนว่า… ในการจัดงานมันนี่เอกซโปครั้งต่อไป ระหว่างวันที่ 8-11 พ.ค.นี้ ที่เมืองทองธานี ทุกธนาคารคงต้องจัดหนักกว่าเดิม เริ่มเห็นกันตั้งแต่วันนี้ คือ กรุงไทย ที่ประกาศดอกเบี้ยบ้านแล้ว 0.99% ต่อปี นาน 9 เดือน สินเชื่อเพื่อซื้อทรัพย์สินรอการขาย (เอ็นพีเอ) ดอกเบี้ย 0% นาน 12 เดือน จัดหนักกว่าครั้งก่อนเห็น ๆ ไม่รวมการฟรีค่าธรรมเนียมการประเมินราคาหลักทรัพย์ และนิติกรรมจำนอง ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ ที่มีให้เป็นมาตรฐานสากลทุกแบงก์ ขณะที่ดอกเบี้ยนโยบายปรับลดลงอีกจนขณะนี้เหลือเพียง 2% เท่านั้น ยิ่งช่วยดึงดูดให้ลูกค้าตัดสินใจได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ยังมีแคมเปญของบ้าน ธอส. เพื่อ กบข. ที่จัดแคมเปญดอกเบี้ย 0% นาน 7 เดือน ให้กับกลุ่มลูกค้าที่เป็นสมาชิกของกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการหรือ กบข. ซึ่งเป็นดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดในระบบขณะนี้แล้ว ไม่ว่าผู้ประกอบการด้านอสังหาฯ จะงัดสารพัดกลยุทธ์มาสู้มาดึงดูดและกระตุ้นการตัดสินใจของคนอยากมีบ้าน มากน้อยเพียงใดก็ตาม แต่อย่าลืมว่า…ปัญหาใหญ่ของประเทศ คือ เรื่องการเมือง ที่เป็นตัวแปรสำคัญที่ยื้อยุดฉุดกระชากให้เป้าหมายของทุกคนไปไม่ถึงฝั่งฝัน… “ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์” นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปีนี้เป็นปีที่ผู้ประกอบการต่างเร่งระบายสต๊อกที่มีอยู่ให้ได้มากที่สุด เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ด้วยการโหมจัดแคมเปญต่าง ๆ เพราะไตรมาสแรกตลาดชะลอลงตามภาวะเศรษฐกิจและการเมือง ทำให้ไม่กล้าพัฒนาโครงการใหม่ขนาดใหญ่ ๆ ออกมา ขณะที่ลูกค้าก็ไม่มีกำลังซื้อ สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อย จนทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นจากปกติ 10-15% เป็น 20-30% แต่ทั้งนี้ตลาดคอนโดฯ จะเติบโตหรือไม่นั้น ไม่ได้ดูที่เวลาสั้น ๆ คาดว่ายังเติบโตได้ตามปกติ แต่ปี 56 ที่ตลาดโตสูงสุดจึงทำให้ปีนี้ดูเติบโตลดน้อยลง “อนันต์ อัศวโภคิน” ประธานคณะกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวว่า ปีนี้เป็นปีแห่งการพักยก แม้ว่าภาพรวมเดือน มี.ค. จะเริ่มดีขึ้นบ้าง ต่างจากช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา ที่ตลาดแย่มาก และที่มีปัญหาค่อนข้างมาก โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯราคากว่าล้านบาท ที่ถือว่าล้นตลาด ส่วนตลาดต่างจังหวัด ก็เริ่มมีปัญหาลูกค้าไม่รับโอน ดังนั้น ผู้ประกอบการควรหันมาตรวจสอบภายในองค์กรของตนเอง 3 เรื่อง คือ ตรวจสอบคุณภาพสินค้า ตรวจสอบคุณภาพบริการ บริการหลังการขาย เพราะจะเป็นการบอกต่อของลูกค้า ตรวจสอบเวลาว่าการก่อสร้างตรงตามเวลาหรือไม่ “เลอศักดิ์ จุลเทศ” รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท พฤกษา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไตรมาสแรกบริษัทเปิดตัวโครงการใหม่ไป 17 โครงการ รวมมูลค่า 14,000 ล้านบาท และไตรมาส 2 นี้ จะเปิดตัวอีกไม่ต่ำกว่า 10-15 โครงการ รวมมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท และทั้งปี จะเปิดไม่ต่ำกว่า 50 โครงการแน่นอน เพราะแม้ว่าการเมืองจะยังไม่ยุติ แต่ขณะนี้ก็มีความมั่นใจมากขึ้น อีกทั้งเห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังมีกำลังซื้ออยู่ และต่อเนื่องมากขึ้นในไตรมาส 2 นี้ โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมืองรอบนอกกรุงเทพฯและต่างจังหวัด จึงยังมั่นใจว่าจะมียอดขาย 46,000 ล้านบาท แม้การเมืองยังไม่จบ  “โอภาส ศรีพยัคฆ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทยังคงทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ไว้บ้าง แต่ถ้าการเมืองยุติ ก็จะเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ทันที โดยไตรมาส 2 นี้ คาดว่าจะเปิดตัวอีก 6 โครงการใหม่ พร้อมทั้งเตรียมโปรโมชั่นไว้กระตุ้นกำลังซื้อ และยอดโอน โดยเฉพาะเจรจาโปรโมชั่นกับสถาบันการเงิน เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักกว่า 80% เป็นผู้อาศัยจริง และเป็นตลาดกลางถึงล่าง ซึ่งมักประสบปัญหาการกู้ไม่ผ่าน บริษัทจึงต้องเข้าไปดูแลใกล้ชิด และมั่นใจว่าทั้งปีนี้ยอดขายจะยังเป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้แน่นอน “ประทีป ตั้งมติธรรม” กรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาฯปีนี้ยังเติบโตได้ตามภาวะเศรษฐกิจ และแม้ว่าเศรษฐกิจจะถดถอย หรือไม่เติบโตเลย     แต่อสังหาฯจะไม่ติดลบแน่ ทั้งนี้ บริษัทไม่ได้จัดโปรโมชั่นรุนแรงเหมือนบริษัทอื่น เนื่องจากเก็บเงินดาวน์สูงเฉลี่ย 15-20% แล้ว จึงทำให้ไม่ค่อยมีลูกค้าทิ้งดาวน์ หรือไม่ยอมโอน อีกทั้งไม่มีปัญหาเรื่องการซื้อเก็งกำไรด้วย โดยผู้ที่เข้ามาดูโครงการส่วนใหญ่จะเพื่ออาศัยเอง แต่ยอมรับว่าไตรมาสแรกมียอดขาย 4,000 ล้านบาท ซึ่งติดลบไป 10% คาดว่าไตรมาส 2 นี้จะเปิดตัวอีก 3-4 โครงการ โดยเน้นตลาดคอนโดฯ เป็นหลัก 

ขอขอบคุณแหล่งที่มา : โค้งแรกปีม้าอสังหาฯหืดจับ เร่งลด-แลก-แจก-แถมสู้ตลาด

Posts related