เช็กสุขภาพอสังหาริมทรัพย์ แนะคนซื้อตรวจเข้มก่อนอยู่

เฉพาะตัวเลขของผู้บริโภคที่ซื้อ “ที่อยู่อาศัย” ประเภทต่าง ๆ จาก “นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” แล้วประสบปัญหา จนต้องร้องเรียน สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ตลอดปี 56 ที่ผ่านมา มีมากถึง 1,658 ราย ด้วยสารพันปัญหา 49 กรณี และร้องเรียนมากที่สุดในกรณีของอาคารชุด ตามด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ อพาร์ตเมนต์ และการว่าจ้างก่อสร้าง ตามลำดับ โดย 10 อันดับที่มีการฟ้องร้องมากที่สุดนั่นคือ ไม่ดำเนินการตามที่โฆษณา รองลงมาคือ ไม่เป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา มีการชำรุดหลังปลูกสร้าง ยกเลิกสัญญา ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ไม่จัดทำสาธารณูปโภคในโครงการ มีการก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่เก็บงานไม่เรียบร้อย ไม่คืนเงินมัดจำ หรือค่าจอง กู้ไม่ผ่าน หรือกู้ไม่ได้เต็มจำนวนที่ขอกู้ ขอตรวจสอบข้อเท็จจริง รวมทั้งขอให้ชดใช้ค่าเสียหาย และผู้รับเหมาทิ้งงาน !! ขณะที่ผู้ประกอบการต่างบอกลูกค้าว่า ประสบปัญหาในด้านต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้นทุกด้าน ไล่ไปตั้งแต่ปัญหาการขาดแคลนแรงงานถึง 500,000 คน และยังมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้นเรื่อย ๆ เป็นปัญหาลูกโซ่มาจากการปรับขึ้นค่าแรงงานขั้นต่ำวันละ 300 บาททั่วประเทศของรัฐบาล ส่งผลให้ผู้ที่อยู่ในภาคแรงงานบางส่วนย้ายกลับไปทำงานในภูมิลำเนาเดิมของตัวเอง และออกจากภาคอุตสาหกรรมการก่อสร้างไปสู่ภาคเกษตรกรรม ขณะที่แรงงานฝีมือนั้นก็ยิ่งมีราคาสูงขึ้นไป กว่าเดิมอีก อีกทั้งยังประสบปัญหาราคาค่าวัสดุก่อสร้างสูงขึ้นมากตามราคาน้ำมันและค่าขนส่ง โดยเฉพาะปูนซีเมนต์ ทราย และเหล็ก ซึ่ง 2 ปัจจัยหลักนี้เป็นต้นทุนหลักของผู้ประกอบการเกินครึ่งหนึ่ง ยิ่งในรายที่ไม่มีที่ดินในมือไว้พัฒนาโครงการ ก็จะมีต้นทุนที่ดินสูงขึ้น ขณะที่กฎหมายใหม่มีผลกระทบให้หลายพื้นที่ไม่สามารถสร้างตึกสูงเกิน 8 ชั้นได้ เท่ากับว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาปานกลางจะไม่คุ้มค่ากับการลงทุน จึงเป็นการบีบให้พวกที่มีต้นทุนสูงเหล่านี้หันไปทำโครงการหรู ขายให้คนมีเงินเท่านั้น จึงจะอยู่รอดได้ ดังนั้นผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นก็คือ ในบริษัทที่ไม่มีสายป่านยาว ก็จะต้องผลักภาระต้นทุนไปให้ผู้บริโภค ด้วยการปรับขึ้นราคาบ้านไปอีกอย่างน้อย 10% หรือลดคุณภาพของวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ลง หรือลดพื้นที่ใช้สอยลง เพื่อให้ราคาคงเดิมไว้ให้นานที่สุด ในบริษัทที่ไม่มีสายสัมพันธ์ที่ดีกับผู้รับเหมาแล้ว ก็จะผลิตผลงานที่ล่าช้าออกไปกว่ากำหนดที่ตกลงกันไว้ในสัญญากับผู้บริโภค หรือสินค้าบ้านนั้น ๆ หากแล้วเสร็จทันตามกำหนด ก็อาจไม่มีคุณภาพที่ดีสมกับราคาที่สูงขึ้น ปัญหาของผู้ประกอบการดังกล่าวนี้ ถือว่าเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ และเชื่อว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ยอมที่จะ “จ่าย” เพิ่มขึ้น หากว่าได้สินค้าที่มี “คุณภาพ” สูงขึ้นตามราคาด้วย แต่ภาระหนักในการให้ได้สินค้าที่มีคุณภาพนั้น กลับไม่ได้ตกอยู่ที่ “ผู้ประกอบการ” เพียงฝ่ายเดียว ในการที่จะปรับตัว บริหารจัดการภายในองค์กรของตัวเอง เพื่อให้คล่องตัว มีต้นทุนที่ต่ำลง เช่น หันไปใช้วัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปจากโรงงาน เพื่อลดการใช้แรงงานพื้นฐานออกไป ลดการโฆษณาประชาสัมพันธ์ที่ไม่จำเป็นลงบ้าง ภาระหนักกลับไปตกอยู่ที่ “ผู้บริโภค” ซึ่งกว่าจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของตนเองแต่ละครั้ง นอกจากการเลือกประเภทที่อยู่อาศัยตามที่ต้องการ เลือกทำเลที่ตั้ง เลือกแบบที่ชอบแล้ว จากนี้ไป จะต้องศึกษา เก็บข้อมูล ดูรายละเอียด ตรวจสอบประวัติบริษัทผู้ประกอบการย้อนหลังของโครงการที่จะซื้อให้ถี่ถ้วน ทั้งผลงานในอดีต สถานะการเงิน เคยถูกร้องเรียนมาแล้วหรือไม่ ที่ดินที่ตั้งโครงการต้องมีโฉนดถูกต้อง ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน หรือใบอนุญาตก่อสร้าง ผ่านการอนุมัติด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ที่ดินโครงการอยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่ มีภาระผูกพันกับนิติบุคคลหรือสถาบันการเงินหรือไม่ ตรวจรายละเอียดเกี่ยวกับสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการเอกสารการโฆษณา โบรชัวร์ และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงการ เข้าไปดูโครงการระหว่างที่กำลังก่อสร้าง ที่สำคัญ ต้องเก็บทุกเอกสารเพื่อใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดีกับผู้ประกอบธุรกิจในกรณีที่ถูกเอารัดเอาเปรียบ หากไม่อยากต้องมานั่งเสียใจ เสียอารมณ์ และเสียเงินไม่คุ้มค่าภายหลัง ที่สำคัญ ต้องรู้และต้องดูว่าในสัญญาการซื้อขายบ้านที่เป็นสัญญามาตรฐานนั้น จะต้องกำหนดวันที่จะส่งมอบบ้านให้ผู้ซื้ออยู่แล้ว ถ้าผู้ขายไม่สามารถส่งมอบบ้านได้ตามกำหนด จะมีค่าปรับที่ต้องจ่ายให้ผู้ซื้อ ไปจนถึงมีสิทธิที่จะไม่รับมอบบ้าน และขอเงินดาวน์พร้อมดอกเบี้ยคืนได้ รวมถึงทุกเรื่องที่พูดคุยกันระหว่างก่อสร้าง จะต้องมีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรแนบท้ายในสัญญาไปเลย เพื่อคุ้มครองสิทธิของตัวเอง อีกประเด็นที่ต้องระมัดระวัง ในภาวะที่ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น อีกทั้งไม่ปล่อยกู้เต็มจำนวนของราคาที่ซื้อ หลังจากปี 56 ที่ผ่านมา ภาระหนี้สินครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปกติ ภาระหนี้สินต่อรายได้ของครอบครัวไม่ควรเกิน 60% แต่ปัจจุบันสูง 80% ส่งผลให้อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นจากเฉลี่ยที่ 10-15% เป็น 30-40% และหากถูกแบงก์ปฏิเสธเงินกู้แล้วละก็ โอกาสที่เงินดาวน์ซึ่งผ่อนไว้กับโครงการจะสูญไปด้วยก็มีสูง ถ้าไม่ได้ทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรไว้ในสัญญาตั้งแต่เริ่มต้น เพราะเมื่อผู้ซื้อไม่สามารถกู้เงินได้ จะถือว่าผิด “สัญญาจะซื้อจะขาย” ที่ได้ตกลงกันไว้ ผู้ขายมีสิทธิยึดเงินดาวน์ เงินจอง เงินทำสัญญาได้ทั้งหมดเช่นกัน ดังนั้นก่อนทำสัญญา ต้องมั่นใจว่ามีความสามารถด้านการเงินมากพอที่จะขอกู้ได้ โดยเฉพาะในภาวะที่ผู้ประกอบการเองก็ต้องการให้ผู้ซื้อเพิ่มเงินดาวน์ให้สูงขึ้นจาก 5-10% เป็น 15-20% ด้วย ซึ่งมีความเป็นไปได้มากในปี 57 นี้ นอกจากเหตุผลและเงื่อนไขส่วนตัวที่แตกต่างกันไปตามความต้องการของผู้ที่จะซื้อบ้านแล้ว สิ่งที่ต้องคิดเป็นอันดับแรกนั่นคือ ทำเล การคมนาคมที่สะดวก ขนาดถนนกว้าง ไม่มีมลพิษที่บั่นทอนความสุขสบายในการอยู่อาศัย เช่น ใกล้ที่ทิ้งขยะ โรงงาน ปลอดจากภัยน้ำท่วม รวมทั้งดูแนวโน้มเจริญเติบโต เมื่อเลือกทำเลได้แล้วก่อนที่จะลงนามในสัญญารับบ้าน ควรต้องตรวจสอบจาก คู่มือการรับมอบบ้าน อย่างน้อย 10 เรื่องที่สำคัญก่อน โดยเฉพาะการตรวจสอบงานระบบสุขาภิบาล ที่ถือว่าเป็นส่วนสำคัญในบ้าน เช่น ระบบน้ำ ระบบไฟ รวมทั้งอุปกรณ์ เช่นเดียวกับการตรวจหลังคา, ผนัง, ฝ้าเพดาน, งานสี,ประตู-หน้าต่าง ตรวจดูอุปกรณ์ประกอบต่าง ๆ ทั้งมือจับ บานพับ กลอนประตู หน้าต่าง ติดตั้งได้เรียบร้อยหรือไม่ อย่างไรก็ตามหลังจากตรวจสอบการรับมอบแล้ว เจ้าของบ้านต้องเก็บเอกสารที่โครงการได้ประชาสัมพันธ์ทั้งหมดเพื่อไว้ตรวจสอบ หากมีปัญหาภายหลังสามารถใช้ประกอบการฟ้องร้องได้ ดังนั้นผู้ประกอบการต้องปฏิบัติตามเงื่อนไข และแสดงความรับผิดชอบผู้บริโภค. ณัฐธินี มณีวรรณ

ขอขอบคุณแหล่งที่มา : เช็กสุขภาพอสังหาริมทรัพย์ แนะคนซื้อตรวจเข้มก่อนอยู่

shoplri.com ธุรกิจขนาดกลาง ธุรกิจขนาดย่อม ธุรกิจsme

เช็กสุขภาพอสังหาริมทรัพย์ แนะคนซื้อตรวจเข้มก่อนอยู่

Posts related

กด LIKE เป็นกำลังจัยให้หน่อยนะคะ ขอบคุณมากๆค่ะ

ดูดวงออนไลน์ ปี2563 ฟรี! 100%

ธุรกิจ SME

ข่าวการตลาด เศรษฐกิจ

ข่าวไอที นวัตกรรมใหม่ๆ

เรื่องล่าสุด

ความเห็นล่าสุด

คลังเก็บ

หมวดหมู่

นิยาม

***Magazine***

หมวดหมู่

ป้ายกำกับ

Magazine